Un bien acheté en Duflot entre 2013 et 2014 arrive aujourd’hui en fin de période d’engagement locatif. La déclaration fiscale reste obligatoire tant que la réduction d’impôt produit ses effets, et le parcours déclaratif en ligne a pas mal évolué depuis l’époque où on remplissait encore des formulaires papier. Voici comment déclarer un investissement Duflot en 2025-2026, et surtout comment arbitrer la suite quand les contraintes DPE et les nouveaux dispositifs changent la donne.
Déclarer un investissement Duflot en ligne : le parcours sur impots.gouv.fr
Depuis la généralisation de la télédéclaration, tout se fait via l’espace particulier sur impots.gouv.fr. On n’envoie plus de formulaires papier séparés. Le parcours en ligne donne accès directement aux annexes nécessaires quand on coche les bonnes cases.
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Concrètement, dans le parcours de déclaration des revenus, on sélectionne la case « Investissements locatifs (Pinel, Denormandie ancien, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, Dispositif Loc’Avantages) » sur la page de sélection des rubriques. Cette case ouvre l’accès aux lignes de la déclaration 2042-RICI, paragraphe 7, dédié aux réductions et crédits d’impôt.
Les trois formulaires à renseigner chaque année
Même après plusieurs années de déclaration, on nous demande régulièrement quels formulaires remplir. Voici la liste, qui ne change pas tant que la réduction court :
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- La déclaration de revenus fonciers 2044 : elle recense les loyers perçus, les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière hors ordures ménagères) et dégage le revenu foncier net. C’est le formulaire de base, obligatoire dès l’année d’acquisition du bien.
- La déclaration complémentaire 2042-RICI : c’est là qu’on reporte le montant de la réduction d’impôt Duflot, chaque année, pendant toute la durée de l’engagement. Le montant annuel correspond à un neuvième de la réduction totale calculée sur le prix de revient du logement.
- Le formulaire d’engagement de location 2044-EB : rempli l’année de l’achèvement du bien, il formalise l’engagement de louer pendant la durée requise. On ne le refait pas chaque année, mais il doit figurer dans le dossier fiscal.
Revenus fonciers Duflot : ce que les propriétaires oublient souvent en 2044
Les revenus tirés d’un bien Duflot se déclarent comme n’importe quel revenu foncier classique. La réduction d’impôt ne se déduit pas du revenu foncier : elle vient en diminution directe de l’impôt dû. Confondre les deux reste l’erreur la plus fréquente.
Sur la 2044, on déclare les loyers bruts, puis on soustrait les charges réellement supportées. Le déficit foncier éventuel s’impute sur le revenu global dans la limite habituelle. Si les intérêts d’emprunt génèrent un déficit, la fraction liée aux intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Un point qui piège : les travaux d’entretien ou de réparation sont déductibles des revenus fonciers, mais les travaux de construction ou d’agrandissement ne le sont pas. Quand on rénove un bien Duflot vieillissant, la frontière entre entretien et amélioration mérite d’être clarifiée avec un conseiller fiscal avant de remplir la 2044.
Fin d’engagement Duflot et contraintes DPE : faut-il basculer vers Jeanbrun ou Loc’Avantages ?
La plupart des biens acquis en Duflot arrivent en fin d’engagement locatif de neuf ans entre 2022 et 2023 pour les premiers, et les derniers en 2023-2024. Une fois l’engagement terminé, la réduction d’impôt s’arrête. Le propriétaire retrouve une liberté totale sur son bien, mais aussi une fiscalité foncière non adoucie.
Le contexte a changé. La loi Duflot est un dispositif en extinction dans un paysage fiscal reconfiguré. La loi de finances 2026 et le dispositif Jeanbrun repositionnent les outils de défiscalisation autour de la rénovation énergétique et de la location à loyer maîtrisé.
Le dispositif Jeanbrun : amortissement et déficit foncier renforcé
Le dispositif Jeanbrun offre un mécanisme d’amortissement du prix d’acquisition et une prise en compte élargie des travaux de rénovation énergétique. Pour un propriétaire Duflot dont le bien commence à vieillir, c’est un levier concret : les travaux d’isolation, de changement de chaudière ou de mise aux normes DPE peuvent être intégrés dans le calcul du déficit foncier, avec une imputation sur le revenu global potentiellement plus souple qu’en régime foncier classique.
L’intérêt se pose surtout quand le DPE du logement se dégrade. Un bien construit en 2013-2014 en RT 2012 affiche généralement une bonne étiquette énergétique, mais les retours varient sur ce point selon l’entretien réalisé et la zone climatique. Si le DPE glisse vers les classes basses, la location nue devient contrainte par les interdictions progressives de mise en location des passoires thermiques.
Loc’Avantages : loyer conventionné contre réduction d’impôt
Loc’Avantages fonctionne différemment. Le propriétaire signe une convention avec l’Anah, s’engage à pratiquer un loyer inférieur au marché, et obtient en contrepartie une réduction d’impôt proportionnelle à l’effort consenti sur le loyer. Ce dispositif convient aux propriétaires qui acceptent une baisse de revenus locatifs en échange d’un avantage fiscal direct et d’une sécurisation du locataire (intermédiation locative possible).
Pour un bien sorti du Duflot, Loc’Avantages permet de prolonger un avantage fiscal sans travaux lourds. L’arbitrage dépend du montant du loyer actuel, de la zone géographique et de la volonté ou non d’engager des rénovations.
Arbitrage fiscal 2025-2026 : garder, rénover ou vendre un bien Duflot
La question ne se limite pas à la déclaration. Une fois l’engagement terminé, trois scénarios se dessinent :
- Conserver le bien en location nue classique, sans dispositif particulier. Les revenus fonciers sont alors imposés au barème progressif plus prélèvements sociaux, sans réduction. Le bien doit respecter les seuils DPE pour rester louable.
- Basculer vers Jeanbrun ou Loc’Avantages pour retrouver un avantage fiscal, en adaptant le bien aux nouvelles exigences (travaux de rénovation énergétique pour Jeanbrun, conventionnement Anah pour Loc’Avantages).
- Vendre le bien et réinvestir. Après neuf ans de détention minimum, la plus-value bénéficie d’un abattement pour durée de détention. L’exonération totale de plus-value intervient après vingt-deux ans de détention pour l’impôt sur le revenu.
Chaque scénario implique un calcul différent. Un propriétaire Duflot qui a fini son engagement et dont le bien est en bon état énergétique peut simplement continuer à louer sans dispositif. Un bien qui nécessite des travaux lourds de mise aux normes DPE justifie d’étudier Jeanbrun pour optimiser le coût fiscal de la rénovation.
La déclaration Duflot elle-même reste mécanique : 2044 pour les revenus fonciers, 2042-RICI pour la réduction d’impôt, le tout en ligne. La vraie décision se joue après, quand l’avantage fiscal s’éteint et que le cadre réglementaire pousse à choisir entre rénovation, reconventionnement ou cession. Prendre le temps de simuler chaque option sur le site des impôts ou avec un conseiller en gestion de patrimoine évite de subir un choix par défaut.
